智通财经APP获悉，克而瑞地产研究表示，8月房地产新房市场并非"全面转弱"，也尚未形成"全面企稳"，而是处于政策持续释放与基本面调整并存的磨底阶段——同比指标继续改善，环比指标仍然反复；销售端弱修复动能减弱，并通过回款环节传导至资金端，进一步压制房企的拿地与开工能力，最终表现为开发投资降幅继续扩大。房地产市场处于"政策底之后、基本面底尚未确认"的磨底阶段，且磨底的性质正在从周期性调整转向结构性重构——新开工持续低于销售、长期沉淀库存占比上升、商办库存压力突出、二手房交易规模已超过新建商品房，共同指向行业由"增量开发"向"存量运营"的长期转换。
8月数据核心要点：
8月处于传统销售淡季向"金九"过渡的窗口，销售环比基本走平(面积-0.5%、金额-0.4%)，但同比跌幅双双扩大：单月销售面积同比下降15.4%、降幅较7月扩大0.9个百分点，销售额同比下降12.8%、由7月的跌幅收窄转为扩大2.4个百分点，7月呈现的量价分化式弱修复未能延续。1-8月销售面积下降12.1%、销售额下降13.0%，累计金额跌幅仍深于面积跌幅0.9个百分点，成交均价下行对销售额降幅形成一定缓冲，但并未改变需求端的收缩态势。
【资料图】
1—8月份，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。二手房成为市场成交主力，置换需求是当前楼市的核心支撑。
价格端，8月70城新房环比下降0.17%，15城上涨、6城持平、49城下跌，环比上涨或持平城市21个、较7月减少2个；二手房环比下降0.31%，62城下跌，同比70城全部下跌、均值下降5.13%。积极信号在于：一线城市新房价格环比由上月持平转为上涨0.1%，一二三线城市新房、二手房价格同比降幅"全线收窄"，上海新房同比上涨3.0%、二手房同比仅下降0.8%，核心城市改善型产品继续领跑。但新房下跌面仍在扩大、二手房环比跌幅重新走阔。
数据来源：克而瑞研究中心整理。
01商品房销售：累计量价分化延续，单月修复动能减弱
1—8月份，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；其中住宅销售面积下降13.0%。新建商品房销售额47470亿元，下降13.0%；其中住宅销售额下降13.1%。根据住房城乡建设部数据，1—8月份，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心整理
1-8月，新建商品房销售面积同比跌幅较上期再扩大0.3个百分点，销售金额同比跌幅收窄0.1个百分点，累计口径延续"面积跌幅扩大、金额跌幅收窄"的分化。按销售额除以销售面积测算，1-8月全国新建商品房成交均价为9517元/平方米，较上年同期的9601元/平方米下降0.9%；累计金额跌幅(-13.0%)依旧深于面积跌幅(-12.1%)0.9个百分点，量价分化格局在累计口径下仍在延续。
本月新增公布二手房交易网签数据，其销售面积较新房高出10.1%。整体市场呈现存量房主导、新房承压的格局。新房成交规模持续收缩，高价改善型房源成交占比抬升，对成交金额边际支撑；二手房成为市场成交主力，置换需求是当前楼市的核心支撑。
8月单月则出现反向变化：按同一口径测算，单月成交均价为9780元/平方米、同比上涨3.1%，金额跌幅(-12.8%)小于面积跌幅(-15.4%)。需要强调的是，该均价上行主要来自高能级城市成交占比提升所形成的结构性上移，而非普遍性涨价。成交结构上移对均价的支撑增强，同时也意味着低能级城市的成交收缩更为剧烈。
8月28日，住建部、央行、金融监管总局等部门发布一系列房地产新政(下称8·28新政)，直接影响商品房销售的核心条款集中在预售门槛、现房销售、按揭放款时点、资金监管、贷款年限调整等多方面，并实施新老划断。整体来看，新政将期房交付风险由购房者端转移至房企与金融机构，推动了市场信心结构性重塑。短期来看，政策释放构建房地产新模式的明确信号，市场情绪温和修复，但难以形成全面的信心反转，市场成交维持底部震荡，趋势性回暖仍依赖居民收入预期修复；中期随着新规则下预售规模受限、现房项目逐步入市，新房交付信心持续修复，但同时市场供给中枢下移开始主导成交规模下行；房地产新模式基本定型，市场信心锚定在项目品质、居住价值而非房价上涨预期，城镇化进入后半段，刚需人口见顶，新房需求以改善置换为主。
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心整理
8月单月销售面积4859万平方米，环比7月基本持平(-0.5%)，低于6月年中冲量后的季节性水平；同比来看，单月销售面积同比下降15.4%，跌幅较7月扩大0.9个百分点；单月销售额4752亿元，同比下降12.8%，跌幅较7月扩大2.4个百分点，单月销售额为3月以来最低。7月由价格端缓冲带来的金额端韧性在8月并未延续，说明前期修复更多来自成交结构的一次性支撑，而非需求端的持续改善。
单位：万平方米、亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心整理
各物业类型销售表现分化：办公楼面积、金额跌幅同步走扩(面积-6.2%、跌幅扩大1.3个百分点；金额-9.1%、扩大0.9个百分点)；商业营业用房金额跌幅明显收窄0.7个百分点至-19.1%，但仍为各业态最深；住宅面积跌幅扩大0.3个百分点至-13.0%、金额跌幅微收窄0.1个百分点至-13.1%，住宅端量价分化的特征最为典型。
各区域销售延续普遍下行，但边际方向出现分化。与上期相比，东部地区量价跌幅同步小幅走扩(面积-11.6%、金额-12.6%)；中部地区面积、金额跌幅分别扩大0.7和0.6个百分点，需求端压力继续上升，仍是主要拖累区域；西部地区两项指标跌幅继续收窄(面积-11.8%、金额-13.3%)，区域内部调整压力相对缓和；东北地区两项跌幅分别收窄0.9和1.4个百分点，但仍为各区域最深(面积-20.6%、金额-22.4%)。东部地区销售面积、金额占比分别为44.9%、60.7%，分别较上期降低0.3个和0.1个百分点。
02 房地产开发投资跌幅持续探底
1—8月份，全国房地产开发投资47979亿元，按可比口径计算同比下降19.9%；其中，住宅投资37017亿元，下降19.7%。
数据来源：克而瑞研究中心收集整理
1-8月，房地产开发投资累计同比跌幅较上期再扩大0.7个百分点，降幅继续扩大、处于历史低位，下行压力仍在释放。
住宅投资跌幅扩大0.6个百分点至-19.7%，与总投资跌幅的差距由0.1个百分点微扩至0.2个百分点，说明非住宅投资(办公楼-22.0%、商业营业用房-25.5%)的下行压力更为突出。投资端全面收缩的态势短期难改，但在上年同期基数走低与核心城市边际修复的共同作用下，后续累计跌幅有望逐步收窄，缓释指标失速风险。
根据克而瑞土地市场监测，房企拿地仍高度集中于北京、上海、杭州、成都等核心城市，普遍回避需求基本面偏弱、去化压力高企的区域；传统住宅开发持续缩量的同时，城市更新、长租公寓、仓储物流、产业不动产等存量与持有型赛道继续承接资本转移，行业呈现"总量深度收缩、结构深度分化、存量盘活加速"三大特征。
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
月度数据方面，8月全国房地产开发投资4970亿元，环比7月回升0.7%，单月规模仍处低位；同比来看，8月单月投资同比下降26.1%，跌幅较7月的-28.7%收窄2.6个百分点，但仍显著深于上半年各月水平，投资端下行趋势未见实质性改善。
单位：亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
各物业类型投资同步走弱：办公楼、商业营业用房跌幅分别扩大0.1和0.7个百分点至-22.0%和-25.5%，住宅投资跌幅扩大0.6个百分点至-19.7%，开发企业对商办业态的投资意愿更为低迷。开发企业对住宅投资的比重为77.2%，与上期基本持平，投资结构未见明显调整。
各区域投资同比持续下降。东部、中部地区跌幅均扩大0.8个百分点，分别至-20.5%和-20.8%；东部地区投资占比58.9%、较上期降低0.3个百分点，仍是投资下行的主要拖累；西部地区跌幅扩大0.4个百分点至-16.3%，下行幅度相对温和；东北地区跌幅收窄0.1个百分点至-29.6%，但跌幅仍为四大区域最深，不构成投资回暖信号。
03 行业持续控增量，建设规模下行趋势不改
1—8月份，房屋新开工面积29894万平方米，下降24.8%。其中，住宅新开工面积21840万平方米，下降25.4%。房屋竣工面积21097万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积14798万平方米，下降25.4%。
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
1-8月，新开工累计同比跌幅较上期再扩大0.8个百分点，住宅新开工跌幅同步扩大0.8个百分点，均处于年内最深跌幅区间；竣工跌幅扩大0.5个百分点至-23.7%，其中住宅竣工跌幅微收窄0.1个百分点至-25.4%。
开工端延续"总量收缩、局部韧性"的格局，仅一线及强二线核心城区的改善类项目存在局部开工支撑。新开工/销售比为0.599(上期0.593)，意味着新增开工规模明显低于同期销售规模，房地产开发由"增量扩张"向"以销定产、控增量"转变的特征进一步显现。
需要提示的是，该比值低于1并不能单独证明房企在"主动"收缩——土地储备下降、融资约束、项目交付周期、现房销售政策预期以及房企风险偏好下降，均可能形成同等方向的影响，其相对权重有待进一步分解。竣工端则进入前期开工持续下行的滞后传导期，后续降幅难以快速收敛。
综合看，建设端收缩是销售回款不足、资金约束与供给结构调整共同作用的结果，修复高度依赖销售端与房企现金流的实质性改善。
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
8月单月新开工3194万平方米，环比下降7.7%；同比下降30.5%，跌幅较7月再扩大2.0个百分点，为年内单月最深跌幅。开工端的走弱与销售端边际转弱、资金端持续收紧在时间上同步出现，是传导链条在供给侧的集中体现。
04 房地产开发企业资金端压力重新上行
1—8月份，房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%。其中，国内贷款6880亿元，下降33.3%；自筹资金18432亿元，下降20.0%；定金及预收款16037亿元，下降14.8%；个人按揭贷款6846亿元，下降22.4%。
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
1-8月，开发企业到位资金累计同比跌幅连续17个月下行，本期再扩大0.7个百分点。
具体来看，个人按揭贷款跌幅依然较大，但是唯一边际改善分项，跌幅较上期收窄1个百分点；国内贷款和自筹资金同比深跌，跌幅较上期分别扩大1.2个和1.5个百分点，银行对房企新增项目风险偏好仍低，市场化资本对地产板块信心不足。
占比方面，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的45.0%，较上期提升了0.4个百分点，房企资金结构进一步向销售回款集中；自筹资金占全部资金的36.2%，与上期持平。当前，房企到位资金整体仍处于收缩区间，且结构分化进一步加剧。
“8·28新政”将直接冲击房企定金及预收款、个人按揭贷款和自筹资金三大来源，其中预售定金及预收款受到的冲击最为直接，按揭资金的影响存在滞后，自筹资金压力更多来自市场主体信心走弱。
政策虽在延长开发贷期限、允许分期缴纳土地出让价款等方面预留了一定缓冲空间，但银行资本与不良考核约束构成缓冲上限；回款节点的根本性后移，不仅压制项目现金流入，还会挤压存量债务兑付资金，意味着行业短期内仍不得不直面现金流“失速”的现实压力，冲击程度在高周转中小房企与低杠杆国企之间差异显著。
过渡期实施细则的出台与落地节奏，将直接影响冲击的平缓程度。总体来看，政策方向已较为清晰，但融资逻辑的转换需要能力匹配和时间消化，短期内行业资金面的分化格局预计仍将延续。
05 商品房库存延续逐月去化，结构性压力不可忽视
8月末，新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%。其中，待售3年以下面积54819万平方米，下降4.2%。
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
8月末商品房待售面积较7月末减少562万平方米，同比下降1.1%、跌幅较上期再扩大0.3个百分点，库存总量延续逐月去化。
但真正值得关注的是结构：待售3年以下面积54819万平方米、同比下降4.2%，去化速度明显快于总库存的-1.1%，说明新近形成的库存消化相对顺畅；而按官方公布的总量与3年以下口径同比降幅反推，待售3年以上面积约20530万平方米、推算同比增长约8%，占全部待售面积的比重由上年同期的24.9%升至27.2%。这意味着：库存总量在降，长期沉淀库存却在累积，去化的主要是"新库存"，"老库存"仍是尚未解决的核心问题。
分类看，住宅待售面积40083万平方米、同比下降0.5%，办公楼5187万平方米、同比增长1.0%，商业营业用房13499万平方米、同比下降5.0%——住宅库存已由持平转为小幅下降，边际有所改善；办公楼库存仍在增长，是唯一正增长的业态；商业营业用房库存绝对规模虽有回落，但结合其销售金额同比-19.1%的表现看，库存周期依然偏长。因此更准确的概括是：库存总量开始下降，但库存结构并未全面改善，住宅边际好转、商办压力依然突出。
需要强调的是，商品房待售仅为狭义库存，在建未售、存量宅地等广义库存规模更大，是库存压力的主要来源，并持续占用房企资金、沉淀土地资源。广义库存、三四线城市、远郊新区、商办物业仍是后续主要风险点。
06 8月70城房价核心特征和数据要点
数据来源：克而瑞研究中心整理
据此可以给出三点结论。
第一，市场并未重新转弱。8月销售环比基本走平、一线城市新房与二手房价格环比同步转正、一二三线城市同比降幅全线收窄，均不支持"二次下行"的判断。
第二，市场也尚未企稳。新房下跌城市增至49个、二手房环比跌幅重新走阔、开发投资与新开工降幅继续扩大、长期沉淀库存仍在累积，说明修复仍停留在局部与结构层面，且同比改善在相当程度上来自上年同期基数回落。
第三，全篇数据指向同一条链条：销售端修复动能减弱，经回款环节传导至资金端，再传导至拿地、开工与投资端，形成"销售弱修复未能延续—资金约束未解—开发链继续收缩"的完整闭环。
因此，当前更准确的定位是：房地产市场处于"政策底之后、基本面底尚未确认"的磨底阶段，且磨底的性质正在从周期性调整转向结构性重构——新开工持续低于销售、长期沉淀库存占比上升、商办库存压力突出、二手房交易规模已超过新建商品房，共同指向行业由"增量开发"向"存量运营"的长期转换。
后续判断市场是否真正触底，应以三类信号为准：一是70城房价环比能否连续转正，尤其是二手房；二是到位资金中定金及预收款、个人按揭贷款的同比能否止跌回升，即销售是否真正传导至房企现金流；三是待售面积中3年以上长期库存能否由增转降。在此之前，市场磨底时间可能继续拉长。
